CONSEILS IMMOBILIERS

Guide technique :
quelques termes et expressions à connaître

Droit à construire :

Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) définit le droit à construire sur l’ensemble du lotissement et permet de calculer la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) disponible sur le terrain.
La SHON étant la surface habitable de plancher construite extra muros. Elle permet de savoir quelle est la surface maximale constructible attribuée pour le terrain.
Par exemple, un terrain disposant de 150 m² de SHON vous permettra de réaliser une maison d’environ 130m² habitable.

Possibilité d’emplacement de la construction sur le terrain :

Les prospects donnent les limites constructibles par rapport aux terrains voisins ou aux espaces communs. C’est la distance minimale à respecter pour l’implantation de l’habitation.

Zone non aedificandi : C’est la zone non constructible du terrain
Implantation en limite : Certains terrains offrent la possibilité de s’implanter sur une ou plusieurs limites de votre terrain. Les murs sont alors dit "aveugles" (sans aucune ouverture) et la hauteur en est souvent réduite.

Règles particulières :

Le règlement du lotissement mentionne la hauteur maximale de construction autorisée, les dispositions architecturales, les aspects extérieurs souhaités, et les types de constructions autorisées.

Association Syndicale Libre (ASL) :

Tout propriétaire, de quelque manière qu’il le soit devenu, d’un fonds ou terrain de l’ensemble immobilier est de plein droit membre de l'Association Syndicale Libre (ASL) de propriétaires.

L’ASL de propriétaires a pour objet :

- La garde, la gestion, l'entretien, éventuellement la propriété, des installations, équipements, ouvrages et biens mobiliers et immobiliers d'intérêt collectif de l’ensemble immobilier, en particulier de ceux ci-après désignés.
- Leur amélioration et la création de tous nouveaux équipements et aménagements d'intérêt collectif, par l'acquisition ou la location de tout ouvrage ou par l'exécution de tous travaux, dans le périmètre défini plus haut, ou, par exception, à l'extérieur de celui-ci, s'il y avait lieu.
- Le cas échéant, la cession à titre gratuit ou onéreux, à la commune ou à tout autre établissement ou collectivité du patrimoine de l'ASL ou de partie de ce patrimoine.
- La fixation du montant de la contribution des membres aux dépenses, la répartition des dépenses entre les membres de l'ASL, ainsi que le recouvrement et le paiement de ces dépenses.
- La représentation sans exclusive des intérêts collectifs des propriétaires concernant l'usage et la valeur de leurs biens immobiliers.
- La police des biens communs et équipements collectifs, l’établissement de tous cahiers des charges et règlements intérieurs pour la gestion de ces biens et équipements, leurs modification et suppression.
D’une manière générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières, concourant aux objets ci-dessus définis notamment la réception de toutes subventions et la conclusion de tous emprunts.

Coefficient d’Emprise au Sol (CES) :

S’il est imposé dans le PLU, il définit la surface maximale disponible sur la parcelle. C’est l’emprise au sol maximale de votre future construction. Par exemple, un CES de 0,25 sur un terrain de 800m² vous permet d’obtenir une surface maximale à plat de 200m² pour votre projet.

Coefficient d’Occupation des Sols (COS) :

Le COS ou coefficient d'occupation du sol est un coefficient fourni par l'administration (Mairie, DDE) permettant de définir la surface constructible de chaque parcelle. Le COS peut être différent sur deux parcelles contigües ou même être différent sur une même parcelle.

Pour connaitre le COS applicable à votre parcelle, la première démarche est d'obtenir un plan cadastral du terrain ainsi que la matrice cadastrale correspondante. Cette matrice cadastrale comporte la surface déclarée au niveau des impôts (Attention ! La surface peut être erronée, seul un relevé sur site par un géomètre expert vous garantira une surface précise). Deuxième étape, la recherche du POS (Plan d'Occupation du Sol) ou PLU (Plan Local d'Urbanisme).

Le PLU ou plan local d'urbanisme définit la zone dont dépend votre parcelle et donne les orientations de constructibilités. Sur le règlement dont dépend votre parcelle, il sera indiqué le COS (Coefficient d'Occupation du Sol) autorisé.

Dossier Technique :

Il est composé de l’Autorisation de lotir, du Certificat d’équipement du lot, de l’Attestation de SHON, du Cahier des charges, des Statuts de l’ASL, du Règlement, de la Note de présentation, des différents plans (composition, voirie, téléphone, eau potable, électricité, assainissement…), du Plan de situation, Plan de vente du lot.

Lotissement :

Un lotissement est la division d'une parcelle en plusieurs lots destinés à être bâtis ou recevant les parties communes. Cette opération nécessite la viabilisation de ces terrains dans le cadre d'un permis d'aménager.

Tout lotissement ne créant pas de nouvelle partie commune fait l'objet d'une procédure de déclaration préalable sans qu'il y ait l'obligation de viabiliser les parcelles privatives par le lotisseur. 

Le lotissement est une opération d'urbanisme qui permet à un opérateur privé ou public, collectivité locale (le plus souvent une commune), un office HLM, ou tout propriétaires quelconques, d'urbaniser une partie de son patrimoine en ayant recours à un promoteur privé (une collectivité peut également réaliser un lotissement, le "promoteur" est alors la puissance publique). C'est ce dernier qui construit la plupart du temps les éléments de viabilité : routes et espaces verts, réseaux d'assainissement, d'éclairage public, d'adduction d'eau potable, etc. et qui se rémunère en vendant les parcelles aménagées. Cela évite à la collectivité de financer des investissements importants. Toutefois, cette dernière peut prendre à sa charge tout ou partie des viabilités d'un lotissement qu'elle fera supporter à proportion ou promoteur avec la signature d'une convention (PAE, PUR, PUP ...).

Permis de Construire :

Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.
Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.

Au delà de 170 m² de SHON, l'auteur du projet architectural devra être assermenté (ordre des architectes).

Plan d’Occupation des Sols (POS) :

Le plan d'occupation des sols (POS) est un document d'urbanisme prévu par le droit français, dont le régime a été créé par la Loi d'orientation foncière de 1967. Sa disparition a été prévue par la Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, au profit des nouveaux Plans locaux d'urbanisme (PLU).
Toutefois, les anciens POS subsistent et gardent toute leur validité juridique tant qu'ils n'ont pas été transformés en PLU.

Si les POS étaient initialement élaborés et approuvés par les services de l'État, la loi du 7 janvier 1983 a transféré cette responsabilité aux services et aux élus des communes, qui doivent bien évidemment recueillir les avis des services de l'État, des organismes publics et des collectivités intéressées avant de les approuver

Plan Local d’Urbanisme (PLU) :

Le plan local d'urbanisme (PLU) est le principal document d'urbanisme de planification de l'urbanisme communal ou éventuellement intercommunal. Il remplace le plan d'occupation des sols (POS) depuis la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU1.

Les petites communes se dotent souvent quant à elles d'une carte communale. Cependant une commune de petite taille mais soumise à une forte pression foncière (commune littorale par exemple) ou à de forts enjeux paysagers ou architecturaux (commune appartenant à un PNR par exemple) a tout intérêt à se doter d'un PLU.
Le PLU est codifié dans le code de l'urbanisme essentiellement aux articles L.123 et suivants et R.123 et suivants.

Surface Hors Œuvre Nette (SHON), Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) :

La Surface de plancher Hors Oeuvre Brute (S.H.O.B.) d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

La S.H.O.N. d'une construction est égale à la S.H.O.B. de cette construction après déduction :

a) Des surfaces de plancher hors œuvre des combles (<1.80 ml de HSP) et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.

b) Des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée.

c) Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue de locaux annexes (garages, cellier, cave, etc...).


d) Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production.